任意売却の勧め

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こんなことでお困りではありませんか？

  • ・住宅ローンの支払いを滞っている。
  • ・収入が減って、銀行のローンが払えなくなっている。
  • ・投資した賃貸マンションの家賃収入減少で銀行返済できない。

様々な理由により返済を滞った場合は、いち早く次の行動を始めましょう。 悩んでばかりでは、何も好転しません。 正しい知識を得て、現実を見据えて次のステップに進みましょう。 より良い判断が、より良い結果を生みます。

任意売却とは

任意売却とは、競売で入札されるまえに、個人所有の不動産を所有者の意思により、市場価格で売却することです。
住宅ローンなどの支払いが延滞すると、債権者（銀行など）はその不動産を強制的に売却して資金の回収をはかります。これが競売です。

メリット

  1. 1. 債務の残高を少なくできる。
    競売での売却価格は一般的に市場価格の60％程度と言われています。ほとんどの場合、競売価格よりも市場価格の方が高く、それだけ残りの借金を少なくすることができます。
  2. 2. ご近所等に状況を知られない。
    売却の手続きは一般の不動産売買とほぼ同じなので、周りの人に知られません。
  3. 3. 費用の持ち出しがない。
    原則、司法書士や不動産業者などの売却に必要な費用を売却金額の中から支払う事ができます。（個別の事案により異なる場合があります）
  4. 4. 債権者（銀行など）にも有利になる。
    回収額が多くなり、早い時期に債務処理が終わることなど債権者にも有利になります。これは重要なことであり、柔軟な対応が期待できます。
  5. 5. 引っ越し資金など、手元金も計画的に残すことが可能である。
    心の準備もできる。

デメリット

  1. 1. 自ら行動しなければならない。
    競売は時間の経過とともに作業が進んでゆきます。しかし、任意売買はあなた自身が決断して行動しなければ何も進みません。
  2. 2. 任意売買・競売共通のデメリット
    いわゆる金融機関のブラックリストに載ります。 残債務の返済が終わり、一定期間経過しなければ新たな借り入れすることができなくなります。また、連帯保証人に対し、状況や今後の対応をきちんと説明しておくことが必要です。

競売までの経緯と対策

住宅ローンなど未払いが続くと債権者（銀行など）は、競売という手続きにより対象不動産を売却して、貸付資金の回収をはかります。競売までの経緯とそれまでにできる事（対策）の概略を示します。

※安易に高利な金融会社などから借り入れし、支払いに充当してはいけません。

  1. 1. 支払いが苦しい
    正確な知識を得る、銀行と交渉する

    ■収入が減るなどの環境変化があり、住宅ローンの支払が苦しくなる。
    ↓

    条件変更の交渉
    ガンバリ続けるのではなく、銀行（債権者）と支払いの方法（条件変更）を相談する。 『ローンが払えなくなったら、どうなるのか？』正確な知識を得る。

    この期間はとても大切な時期です。正しい判断が貴方の明日を変えます。

  2. 2. 支払いの延滞（2～4ヶ月）
    選択肢があります

    ■債権者（銀行など）から支払いに関する問い合わせがある。支払いの請求、督促がある。
    ↓

    どんな手段をとるにしても、準備と一定の資金は必要です。手元に余裕があるうちに、今できることを考える。

    この段階であれば、まだ選択肢は多く残されています。

  3. 3. 支払いの延滞（5～6ヶ月）
    方針を立てる

    ■債権者（銀行など）が債権回収のための競売手続きに入る。
    債権者からは督促以外の種類が送られてくる。
    ↓

    裁判所へ競売の申し立て手続きが行われる。

    正しい知識を得て家族と相談、今後の方針を立てます。

  4. 4. 競売開始決定通知
    任意売却の努力

    ■執行官が担保不動産を調べる。
    ↓

    残される手段は限られます。
    漫然と時間を過ごさないで、今できる最善の行動をとる。

    任意売却により残された債務を減らす努力をする。

  5. 5. 入札
    債権処理の方法

    ■債残される手段は少なくなりました。
    原則として落札後は、直ちに立ち退かなければなりません。

    立ち退き後の生活、残された債務の処理を考える。

    競売が終わっても支払わなければならない債務は残ります。

専門家の意見をお聞き下さい。
相談は無料です。
まずは友豊にご相談ください

債務整理の種類

個人に適用される債務整理の方法として自己破産がよく知られています。しかし、近年法改正などにより新しい選択肢も増えました。債務整理の種類と概略を示します。

  • 任意整理

    債権者と債務者との間で債権の処理について話し合いを行い、債権の額や返済の方法などを取り決める方法。裁判所を通さない私的な整理方法なので、債権者に意見が取り入れてもらえない場合が多い。

    債務者本人でも交渉は出来ますが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した方が好結果を得やすい。ローンの支払いが苦しくなり、銀行と交渉で条件変更をすることも任意整理の一種と考えられます。

  • 特定調停

    個人がローンや高利な金融会社などからの借り入れが重なり、支払い不能や経済的に立ち行かなくなると判断された場合、簡易裁判所の調停委員が間に入って行う調停。

    簡易裁判所が債権者、債務者の間に入って行う任意整理です。専門家に依頼した方がよいでしょう。

  • 民事再生（個人再生手続）

    安定的収入を得る見込みがある個人を対象に、5,000万円を超えない債務（住宅ローンや担保を処分することで弁済できる債務、罰金等を除く）を大幅に減額することで、個人の経済的再生を図る手続きのことです。

    小規模個人再生と給与所得者等再生の２種類があり、手続きを利用することで借金を最大90%減額することができますが、減額された債務は、原則、3カ月に1回以上の定期的な支払いで3年以内に返済する必要があります。専門家に依頼します。

    ※個人再生は比較的新しい法律であり、別項目を設けて詳しく説明します。

    小規模個人再生について

  • 自己破産

    債務の返済不能に陥り、財産の全てを充ててもその返済が不可能になった場合に、強制的に全財産を金銭にかえて全債権者に公平に分配する裁判手続です。
    債務者自らが申し立てる手続きが自己破産です。破産申立時に不動産など一定財産の有無により、同時廃止事件と管財人事件の２種類に分かれます。

    自己破産は、債務額が大きく将来返済が不可能な時など、他の整理方法では解決できない場合の最終手段です。専門家に依頼します。